2019，楼市进场的明确信号是什么？

房价和地价，一对难兄难弟。

地价下跌或者土地流拍，预示着房价即将降温。

而地价屡创高点，甚至多次打破历史记录，成为地王的时候，往往就是房价大涨的预兆。

这一规律，无论是上涨周期，还是下降周期，都是适用的。

同样，无论一线到四线，也都适用。

因为，中国人都相信，面粉贵了，面包很难不涨。

同样，面包降了，面粉也应该水落船低。

近一段时间，土拍回到春天已经不是新闻，然而下面一块地颇为典型。

此次土拍共有11家房企参与竞拍，最终，经过261轮，绿城以楼面价18080元/平方米，溢价率37%，总价26.9亿元拿下该地块！

然而，就在5个月前，同一块地却流拍了。

11月的土拍，各种拍卖条件和第二次都一样，然而却因为无人愿意以13200的起始楼面价挂牌，所以被迫流拍。

同一地块，同一条件，11月，楼面价13200，无人理睬，3月，楼面价18080。风水轮流转，但是，这一次转的可真快。

宁波土拍，是整个中国“土地市场”这个时间点的一个缩影。

——数据来源：克而瑞

当我们翻开去年的土拍数据，就会发现，虽然去年整体土拍流拍率尚能控制在10%上下，然而在10月末，突然来了一轮暴涨。

全国主要300个城市中，11月土地流拍率达到惊人的27%，12月也接近25%，这是近几年土地拍卖的从未见过的情况。

要知道，从2010年开始，国家整体土拍流拍率一直是在3%—10%，之间浮动。

这就是，为什么住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的背景，因为土地拍卖“跌不起”。

各级财政需要土地拍卖金，修桥铺路，发工资，但这还在其次。

更重要的是，土拍，代表对房地产的预期，代表人心，代表信心。

10年前的两会总理记者招待会上，那位总理让人记忆最深的一句话就是 “信心比黄金更重要”。

而土拍，就是房地产市场的信心，无论对于开发商还是买房者。

2019年，土拍的春天，比2009年来的更早一些。

从今年2月开始，去年年末高起的土地流拍率，终于降了下来。

——数据来源：诸葛找房

这是2019年第十一周（2019.3.11-2019.3.17），全国176块成交土地拍卖流拍率统计。

全国综合来看，土拍率不足5%，应该说，全国土拍“稳地价”局面已经基本稳住。

以上，只是宏观情况，当你庖丁解牛的把全国第十一周、第十二周土拍的数据继续解读一下，你会发现另一个有趣的现象。

第十一周数据▼

第十二周数据▼

——数据来源：中指研究院

第一、 楼面价全国top10，听着比较吓人，但是如果你仔细分析，就会发现实际上和2016/2017年的同一地段、同样条件地块相比较，地价并不惊人，甚至是很划算的。

以第十二周，全国最高楼面价，厦门那两块地为例，基本上地价还是比较合适的。

和周边原来出让地块价格比较，25000左右的楼面价，相对于16年的土拍高点，已经低了1万元，而相对于18年的低点18000元，又回升了7000元。

所以有那些更高的地王顶着，这两个地块变成房子，销售应该不难。

第二、 基本为民企进场较多，国企较少，央企更少。像典型的、保利、华润、绿地、远洋、中海、金茂等一线国企和央企基本上没有进场。反而是一些地方国企或二线国企、首创、翔发、华远拿了一些。

对于土地市场，现在已经不是冬天，但是还远未入夏。

所以，2019年3月，是一个“真正”的春天。

我在《房产减税，开启一轮新周期》一文中，曾经总结，对于国家调控房产大致有六个工具。

前五个，是公开市场操作，是一个看的见手在执行。

而最后一个则是“似有却无”之手的行为。

上一个周期，每一个买房者都领教过地王的厉害，其催动房价快速上涨之迅猛，短期甚至比前五个手段加起来还要巨大。

2016年的郑州市，房价大涨，真正的导火线，就是三次土拍。7月9日，郑纺机万科地王，8月18日北龙湖融创地王和金茂地王，使得整个郑州市房价不到3个月，上涨50%以上。

然而，请注意，三个企业，一个民企，一个国企，一个半国企。

对于民企，敢于抢地王，更多的是一种市场行为，因为钱是老板的，拍错了市场自然会给其教训。然而对于央企，去抢地王，除了市场化思维，那么有没有“更多”的考虑呢？

笔者的一位同学，就是在一个较大国资企业上班，负责拿地前期，他曾经一针见血的给我谈及国企拿地王的真正要点。

第一一定是政治思维，第二才是经济思维。政治思维是态度，经济思维是能力。

态度永远高于能力。

好了，如果写到这里，希望你能明白。

对于私企，主要任务就是“盈利”。

而对于国企，他的主要任务则是“维稳+盈利”。

所以，对于今天，一线国企，特别是央企，不去抢高价地，已经不单纯是一种经济考虑。

房价暴涨，虽然地王可能只是一个诱因，一个导火线。

但是，作为国央企，在2019年，还是要离那根导火线越远越好。

稳房价、稳地价、稳预期，就是现在中国楼市最大的政治问题。

毕竟，2019不是2016。

最后说一句，如果当你看见国央企大量开始进场拍地，而且拍出都是地王，毫无疑问，就意味着“你”作为投资者，也该进场了。