2019,楼市进场的明确信号是什么?

 二维码 42
发表时间:2019-05-13 16:58


01


房价和地价,一对难兄难弟。


地价下跌或者土地流拍,预示着房价即将降温。


而地价屡创高点,甚至多次打破历史记录,成为地王的时候,往往就是房价大涨的预兆。


这一规律,无论是上涨周期,还是下降周期,都是适用的。


同样,无论一线到四线,也都适用。


因为,中国人都相信,面粉贵了,面包很难不涨。


同样,面包降了,面粉也应该水落船低。


02


近一段时间,土拍回到春天已经不是新闻,然而下面一块地颇为典型。


3月28日,宁波市鄞州区YZ02-2-d4地块,位于潘火街道潘家村,出让面积64706㎡,容积率2.3,总建面14.9万方,起始楼面价13200元/平,限价20750元/㎡,规划用途为城镇住宅用地,建筑限高60m。


此次土拍共有11家房企参与竞拍,最终,经过261轮,绿城以楼面价18080元/平方米,溢价率37%,总价26.9亿元拿下该地块!


然而,就在5个月前,同一块地却流拍了。


11月的土拍,各种拍卖条件和第二次都一样,然而却因为无人愿意以13200的起始楼面价挂牌,所以被迫流拍。


同一地块,同一条件,11月,楼面价13200,无人理睬,3月,楼面价18080。风水轮流转,但是,这一次转的可真快。


03


宁波土拍,是整个中国“土地市场”这个时间点的一个缩影。


——数据来源:克而瑞


当我们翻开去年的土拍数据,就会发现,虽然去年整体土拍流拍率尚能控制在10%上下,然而在10月末,突然来了一轮暴涨。


全国主要300个城市中,11月土地流拍率达到惊人的27%,12月也接近25%,这是近几年土地拍卖的从未见过的情况。


要知道,从2010年开始,国家整体土拍流拍率一直是在3%—10%,之间浮动。


这就是,为什么住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的背景,因为土地拍卖“跌不起”。


各级财政需要土地拍卖金,修桥铺路,发工资,但这还在其次。


更重要的是,土拍,代表对房地产的预期,代表人心,代表信心。


10年前的两会总理记者招待会上,那位总理让人记忆最深的一句话就是 “信心比黄金更重要”。


而土拍,就是房地产市场的信心,无论对于开发商还是买房者。


04


2019年,土拍的春天,比2009年来的更早一些。


从今年2月开始,去年年末高起的土地流拍率,终于降了下来。



——数据来源:诸葛找房

这是2019年第十一周(2019.3.11-2019.3.17),全国176块成交土地拍卖流拍率统计。


一线城市本周依旧无流拍地块,流拍率为0%。(5宗)

二线城市流拍率稍高,为3.78%。(51宗)

三、四线城市流拍率为2.17%。(120宗)


全国综合来看,土拍率不足5%,应该说,全国土拍“稳地价”局面已经基本稳住。


05


以上,只是宏观情况,当你庖丁解牛的把全国第十一周、第十二周土拍的数据继续解读一下,你会发现另一个有趣的现象。


第十一周数据▼


第十二周数据▼

——数据来源:中指研究院


第一、 楼面价全国top10,听着比较吓人,但是如果你仔细分析,就会发现实际上和2016/2017年的同一地段、同样条件地块相比较,地价并不惊人,甚至是很划算的。

以第十二周,全国最高楼面价,厦门那两块地为例,基本上地价还是比较合适的。


和周边原来出让地块价格比较,25000左右的楼面价,相对于16年的土拍高点,已经低了1万元,而相对于18年的低点18000元,又回升了7000元。

所以有那些更高的地王顶着,这两个地块变成房子,销售应该不难。

第二、 基本为民企进场较多,国企较少,央企更少。像典型的、保利、华润、绿地、远洋、中海、金茂等一线国企和央企基本上没有进场。反而是一些地方国企或二线国企、首创、翔发、华远拿了一些。

对于土地市场,现在已经不是冬天,但是还远未入夏。


所以,2019年3月,是一个“真正”的春天。


06


我在《房产减税,开启一轮新周期》一文中,曾经总结,对于国家调控房产大致有六个工具。


1、 原定限购等政策松绑。

2、 税收减免工具

3、 数次降准降息

4、 棚改货币化

5、 降低首付比例,认房不认贷等“升杠杆”手段。

6、 地王托市



前五个,是公开市场操作,是一个看的见手在执行。


而最后一个则是“似有却无”之手的行为。


上一个周期,每一个买房者都领教过地王的厉害,其催动房价快速上涨之迅猛,短期甚至比前五个手段加起来还要巨大。


2016年的郑州市,房价大涨,真正的导火线,就是三次土拍。7月9日,郑纺机万科地王,8月18日北龙湖融创地王和金茂地王,使得整个郑州市房价不到3个月,上涨50%以上。


然而,请注意,三个企业,一个民企,一个国企,一个半国企。


对于民企,敢于抢地王,更多的是一种市场行为,因为钱是老板的,拍错了市场自然会给其教训。然而对于央企,去抢地王,除了市场化思维,那么有没有“更多”的考虑呢?


笔者的一位同学,就是在一个较大国资企业上班,负责拿地前期,他曾经一针见血的给我谈及国企拿地王的真正要点。


第一一定是政治思维,第二才是经济思维。政治思维是态度,经济思维是能力。


态度永远高于能力。


好了,如果写到这里,希望你能明白。


07


对于私企,主要任务就是“盈利”。


而对于国企,他的主要任务则是“维稳+盈利”。


所以,对于今天,一线国企,特别是央企,不去抢高价地,已经不单纯是一种经济考虑。


房价暴涨,虽然地王可能只是一个诱因,一个导火线。


但是,作为国央企,在2019年,还是要离那根导火线越远越好。


稳房价、稳地价、稳预期,就是现在中国楼市最大的政治问题。


毕竟,2019不是2016。

最后说一句,如果当你看见国央企大量开始进场拍地,而且拍出都是地王,毫无疑问,就意味着“你”作为投资者,也该进场了。